Häufig gestellte Fragen aus der Praxis der Landverpachtung

Kostenfreier Pflugtausch und Flächentausch

Im Gegensatz zur Unterverpachtung handelt es sich beim Pflugtausch um einen gegenseitigen kostenlosen Tausch von Flächen unter den Landwirten. Im kleinteilig strukturierten Realteilungsgebiet der EKHN sollen so besser zu bewirtschaftende größerer Schläge entstehen. Rein rechtlich gesehen ist auch der Pflugtausch bzw. Flächentausch von Kirchenland nur mit Zustimmung der Kirchengemeinden erlaubt. Allerdings sollte man dabei genauer unterscheiden. Tauscht ein Landwirt das Kirchenland z. B. nur für ein Jahr, um z. B. die Fruchtfolge aufzulockern, so ist das im Allgemeinen kein Problem.

Pflanzenschutz und Chemie in der Landwirtschaft

Im Muster-Landpachtvertrag der EKHN wird entsprechend dem gesetzlichen Leitbild der Pächterpflichten eine „ordnungsgemäße Bewirtschaftung“ gefordert. Leider ist der Begriff in Teilen unbestimmt. Entscheidend ist die Berücksichtigung u.a. von ökologischen Belangen, des nachhaltige Bodenschutzes, des Erhaltes von Landschaftsstrukturelementen.

Den Rahmen für eine „gute fachliche Praxis“ bzw. „ordnungsgemäße Bewirtschaftung“ in der Landwirtschaft gibt das einschlägige Agrar-, Umwelt- und Tierschutzrecht vor.

Im Pflanzenschutzmittelrecht sind die Applikationen und zugelassenen Wirkstoffe genau geregelt. Jeder Landwirt muss als Anwender von chemischen Pflanzenschutzmitteln über einen gesetzlich anerkannten Pflanzenschutz-Sachkundenachweis verfügen. Die Landwirte müssen dazu regelmäßig an Schulungen teilnehmen.

Für den anerkannten Ökologischen Landbau gelten zusätzlich zum allgemeinen Agrarrecht die EU-Öko- Verordnung sowie einschlägige Bundes- und Ländergesetze. Zusätzlich haben die ökologischen Anbauverbände noch eigene Verbandsvorschriften. Insgesamt sind im Ökolandbau die Ansprüche an ökologische Verträglichkeit sowie besonders tiergerechte Haltungsverfahren deutlich höher als im konventionellen Landbau und somit erheblich oberhalb des gesetzlichen Mindeststandards. So dürfen im Ökolandbau keine chemischen Pflanzenschutzmittel oder synthetischen Düngemittel eingesetzt werden. In der Tierhaltung gibt es höhere Ansprüche der Nutztiere an u.a. Auslauf, Weidegang, artgerechter Fütterung.

Allerdings soll keine Abwertung der konventionellen Betriebe erfolgen. Beide Bewirtschaftungsweisen sollten sich am Ziel einer tatsächlich nachhaltigen Landwirtschaft orientieren. Bei Pachtvertragsabschlüssen ist es – unabhängig ob konventionelle oder ökologische Bewirtschaftungsform – von Bedeutung, ob ein Landwirt dafür bekannt ist, eine gute ordnungsgemäße Bewirtschaftung durchzuführen und sich auch oberhalb des gesetzlichen Mindestmaßes zu engagieren.

Landnutzungsänderung erst nach Zustimmung erlaubt

In der EKHN muss eine verpachtende Kirchengemeinde einer vom Landwirt geplanten Landnutzungsänderung von Kirchenland vorab schriftlich zustimmen. Ansonsten ist die Umnutzung nicht erlaubt. Eine unerlaubte Landnutzungsänderung könnte ein Grund für eine sofortige außerordentliche Kündigung des Pachtvertrages durch den Verpächter sein.

Typische Fälle für geplante Landnutzungsänderungen sind der Umbruch von Grünland in Ackerland oder die Anlage von dauerhaften Sonderkulturen (z. B. Kurzumtriebsplantagen). In beiden Fällen dient dies den Landwirten zur Erzielung von höheren finanziellen Erträgen auf dem Kirchenland. Die EKHN unterstützt jedoch aus ökologischen Gründen im Allgemeinen den Erhalt von wertvollen Grünlandbeständen. Bei Dauerkulturen können langfristige Nutzungseinschränkungen und damit Wertverluste für die kirchlichen Landeigentümer entstehen, weil z. B. Wurzelrodungen nötig werden würden.

Manchmal fand in der Vergangenheit aber auch eine Landnutzungsänderung unbeabsichtigt statt, da sich Gesetze veränderten. So wurde nach mehrjähriger Nutzung von Äckern als Grünfutterflächen (z. B. mit Ackergras) der Ackerstatus gesetzlich in einen Grünlandstatus verändert. Für den Flächeneigentümer ist jedoch die Statusänderung von Acker zu Grünland mit Wertverlusten verbunden. Andere Fälle sind staatliche Ausweisungen von Kirchenland zu gesetzlich geschützten Naturschutzflächen. Dies sollte von Kirchengemeinden in der EKHN positiv respektiert werden, da dies ein Beitrag zum Erhalt der schwindenden Biodiversität in Kulturlandschaften ist.

Insgesamt gilt, dass der Pächter das Kirchenland ordnungsgemäß zu bewirtschaften hat und in dem Zustand zurückgeben soll, in dem er es übernommen hat. Schäden, zu denen unerlaubte Landnutzungsänderungen gehören, müssen gemäß § 591b BGB spätestens sechs Monate nach Beendigung des Pachtvertrags bemängelt sein, da sonst Entschädigungsansprüche verjähren. Im § 17b Muster-Landpachtvertrag der EKHN wird diese Frist auf ein Jahr verlängert.

Landpachtverkehrsgesetz

Ab einer bestimmten Flächengröße werden Pachtverträge bei den zuständigen Landwirtschaftsämtern registriert („angezeigt“). Dies ist im Landpachtverkehrsgesetz geregelt und dient der langfristigen Rechtssicherheit. Außerdem besteht so eine staatliche Aufsicht darüber, ob die Pachtpreise angemessen sind und kein „Pachtpreiswucher“ vorliegt.

In Hessen sind Landpachtverträge über Grundstücke mit einer Fläche von mehr als einem Hektar bei den entsprechenden Ämtern für den ländlichen Raum anzuzeigen. In Rheinland-Pfalz müssen Landpachtverträge über Grundstücke mit einer Fläche von mehr als zwei Hektar, bzw. bei weinbaulich genutzten Flächen von 0,5 Hektar bei der entsprechenden Kreisverwaltung angezeigt werden.

Schriftliche Pachtverträge sind wichtig!

Pachtverträge mit einer Laufzeit von bis zu zwei Jahren sind per Handschlag rechtswirksam. Bei sehr kleinen Flächen ist auch in der EKHN der Handschlag nach wie vor noch üblich. Doch bei der regulären Pachtzeit von bisher neun Jahren würde ein nur „per Handschlag“ abgeschlossener Vertrag nach § 585a BGB auf unbestimmte Zeit laufen und nicht nach der vereinbarten Zeit enden.

Darüber hinaus sind bei nicht-schriftlichen Verträgen die vereinbarten Pflichten unklar. Die kircheninternen Vorgaben könnten so vor Ort nicht umsetzbar sein. Bei Änderungen oder Ergänzungen wäre man zunächst an das bestehende Pachtverhältnis gebunden.

Die Kirchenverwaltung empfiehlt daher unbedingt, gerade für größere Kirchenlandverpachtungen den Abschluss von schriftlichen Pachtverträgen. Gründe dafür sind einmal die übliche längere Pachtdauer sowie die rechtliche Sicherung der besonderen kirchlichen Auflagen bezüglich Klärschlamms, gentechnisch veränderte Organismen und Biogasgärreste.

Befristung und Ende des Pachtverhältnisses

Der Pächter hat die Pflicht, das Kirchenland in dem Zustand zurückzugeben, wie er es übernommen hat. Während des Pachtverhältnisses ist er verpflichtet, auf eigene Kosten gewöhnlichen Ausbesserungen wie das Säubern von Gräben, Ersetzen verfaulter Weidezäune etc. vorzunehmen (Erhaltungspflicht).

Im Allgemeinen sollen im Bereich der EKHN zeitlich befristete, schriftliche Landpachtverträge vergeben werden. Mit Ende der vereinbarten Pachtdauer läuft der Vertrag automatisch aus. Aus Gründen einer kooperativen Haltung gegenüber den Kirchenlandpächtern hat es sich jedoch bewährt, die aktuellen Pächter ca. ein Jahr vor Auslaufen ihres Landpachtvertrages darauf schriftlich hinzuweisen. Dann können sich die Pächter früh überlegen, ob sie eine weitere Pacht anstreben und so unnötige Konflikte vermieden werden.

Da in der Vergangenheit zumeist der Alt- auch der Neupächter war, reagieren viele Landwirte auf Veränderungen bei der kirchlichen Verpachtungspraxis sehr sensibel. Oft haben sie das Kirchenland in ihre Betriebsplanungen fest mit einbezogen. Häufig reagieren Pächter deshalb mit dem Begriff der „Kündigung“, wenn ein Pachtvertrag einfach regulär ausläuft. Hier sollte sehr freundlich aber sprachlich korrekt von der Kirchengemeinde eine Klarstellung erfolgen. Denn es gibt keinen Anspruch auf eine automatische Verlängerung der Verpachtung, sondern es müssen Neuabschlüsse gemeinsam auf Augenhöhe beschlossen werden.

Außerordentliche Kündigungen sind selten. Gesetzlich berechtigte Gründe dafür sind z. B. Berufsunfähigkeit oder Tod des Pächters. Falls sofort andere Pachtinteressenten vorhanden sind, sollten sich die Kirchengemeinden kulant zeigen, wenn aus weniger wichtigen Gründen eine Beendigung der Pacht vom Pächter angestrebt wird.

Von Seiten der EKHN kann dem Pächter nur dann außerordentlich gekündigt werden, wenn sehr gravierende Gründe vorliegen (nicht erlaubte Landnutzungsänderung oder Unterverpachtung; grobe Verstöße gegen eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung, mehrere säumige Pachtzahlungen, nachhaltige Störung des Vertragsfriedens). Vorab müssen in der Regel schriftliche Abmahnungen erfolgen.

Landwirtschaftliche Berufe

Im Bereich der EKHN wird von Pächtern kirchlicher Fläche – anders als einige andere Großverpächter – keine einschlägige staatlich anerkannte landwirtschaftliche Fachausbildung gefordert. Im Abwägungsfall ist aber natürlich ein Pächter mit einer entsprechenden offiziellen Ausbildung einem „Laien“ ganz klar vorzuziehen.

Im Agrarsektor gibt es die dreijährige Ausbildung zum Landwirt mit Fortbildungsmöglichkeit zum Landwirtschaftsmeister. Außerdem gibt es an Fachschulen Ausbildungsgänge zu staatlich geprüften Technikern der Fachrichtung Landwirtschaft. An Universitäten und Fachhochschulen existieren verschiedene Studiengänge der Agrarwissenschaften. Insgesamt ist das Ausbildungs- und Qualifikationsniveau im deutschen Agrarsektor während der letzten Jahrzehnte stark angestiegen. Allein schon aufgrund der inzwischen hohen Anforderungen an das betriebswirtschaftliche und verwaltungstechnische Knowhow der Betriebsleiter ist mit einem weiteren Zuwachs an Berufsqualifikationen zu rechnen.

Neben- bzw. Haupterwerb

Landwirtschaftsunternehmen werden danach unterteilt, wie hoch der Anteil ihres Jahresnettoeinkommens aus dem landwirtschaftlichen Betrieb, bzw. aus außerbetrieblichen Quellen ist. Haupterwerbsbetriebe beziehen mehr als 50 % ihres Einkommens aus der Landwirtschaft, Nebenerwerbsbetriebe weniger als 50 %.

Landwirtschaft wird in vielen Gegenden Deutschlands – vor allem auch in Hessen und Rheinland- Pfalz – stark auch im Nebenerwerb betrieben. Viele der Nebenerwerbsbetriebe spielen z. B. eine wichtige Rolle beim Erhalt einer flächendeckenden Landbewirtschaftung in den Mittelgebirgen. Zumeist sind Nebenerwerbsbetriebe kleiner als Vollerwerbsbetriebe.